Regler om god värderarsed
Antagna av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samfundet för fastighetsekonomi den 20 oktober 1993. Reviderade i maj 2003.
En översyn av gällande regler pågår.
Dessa regler innehåller etiska krav på auktoriserade fastighetsvärderare. De auktoriserade fastighetsvärderarna är skyldiga att känna till och följa dessa regler. Vid försummelse kan erinran, varning eller uteslutning ur värderarsektionen meddelas av styrelsen.
INLEDNING
Fastighetsvärderare, som är medlem av Sektionen För Fastighetsvärdering inom ASPECT är skyldig, vid all sin värderingsverksamhet, iakttaga god värderarsed. Vad god värderarsed kräver finns sammanfattat i följande regler. Reglerna skall vara vägledande för sektionens medlemmar. Reglerna är inte uttömmande och de får inte uppfattas så allt som inte är uttryckligen förbjudet skulle vara tillåtet.
I och med att ASPECT är anslutet till The European Group of Valuers´ Association (TEGoVA) och International Valuers´ Standard Committee (IVSC) numera IVSB gäller även dessa organisationers etiska regler för sektionens medlemmar. Dessa regler, som finns tillgängliga på vårt kansli, har integrerats när Reglerna om God Värderarsed har utformats.
1. YRKESMÄSSIGT UPPTRÄDANDE
Värderaren skall uppträda sakligt och korrekt och på ett sådant sätt att förtroendet för värderarkåren upprätthålls.
Värderingsuppdrag skall utföras med skicklighet, omsorg och tillbörlig skyndsamhet och med beaktande av att uppdragsgivaren inte åsamkas onödiga kostnader.
Värderaren är inte skyldig att ta emot uppdrag som erbjuds honom. Vill värderaren inte åta sig erbjudet uppdrag, är han skyldig att omgående meddela uppdragsgivaren detta.
2. KRAV PÅ SJÄLVSTÄNDIG STÄLLNING VID EXTERNA VÄRDERINGSUPPDRAG
Med extern värdering menas sådan värdering som utförs av person eller företag som är fristående från uppdragsgivaren. En extern värdering ska ges formen av ett värdeutlåtande. Värderingsuppdrag som
utförs vid myndighetsutövning utgör också extern värdering. Övriga värderingar betecknas som interna. Det är ett oavvisligt krav att värderaren har en självständig ställning för att få upprätta ett värdeutlåtande.
Detta innebär att han inte får ha ett eget intresse i värderingsobjektet av ekonomisk, organisatorisk eller släktskapsbetingad art. Värderaren eller den firma som han äger eller är anställd av får ej heller vara bunden av sin uppdragsgivare på sådant sätt att detta kan påverka hans bedömningar. Brister dessa förutsättningar skall han avböja eller avsäga sig uppdraget eller uppträda i annan roll (jfr punkt 4). Av SFF auktoriserade värderare skall normalt endast åta sig externa värderingar.
I SFFs stadgar framgår att en auktoriserad värderare endast i mycket begränsad omfattning får åta sig interna värderingar. Krav på en självständig ställning gäller inte vid internvärderingar.
Inom SFF finns flera medlemmar som är anställda av stat, kommuner, banker och fastighetsbolag för att ansvara för deras behov av interna värderingar. Reglerna om God Värderarsed gäller även för
dessa dock med undantag för kravet på en självständig ställning.
3. KRAV PÅ REDOVISNING AV JÄVSFÖRHÅLLANDEN VID INTERNA VÄRDERINGSUPPDRAG
När en auktoriserad värderare utför interna värderingar skall av värderingshandlingen framgå hur värderaren är relaterad till uppdragsgivaren. I likhet med vad som gäller vid utförande av externa värderingsuppdrag får värderaren ej heller vid interna värderingsuppdrag ha ett eget intresse av ekonomisk, organisatorisk eller släktskapsbetingad art.
4. VÄRDERARES MÖJLIGHET ATT UPPTRÄDA SOM OMBUD OCH BITRÄDE VID FASTIGHETSFÖRSÄLJNING, TVIST OM FASTIGHETS VÄRDE M M
En värderare, som i förhandlingar eller i domstol biträder part som tekniskt biträde, äger inte rätt att i ärendet uppträda som sakkunnig. Värderaren får i detta sammanhang ej heller åberopa att vederbörande är auktoriserad av SFF och ej heller redovisa sin uppfattning om en fastighets värde i form av ett värdeutlåtande. Med sakkunnig avses sådan person som omfattas av bestämmelserna i 40 kap. rättegångsbalken.
Uppträder värderaren däremot som sakkunnig * och i samband därmed lämnar skriftliga utlåtanden (värdeutlåtanden) eller gör muntliga uttalanden omfattas dessa av Regler om God Värderarsed.
Uppgift skall lämnas om vari uppdraget består. Eventuella begränsningar i uppdraget skall alltid redovisas. Utlåtandet undertecknas i dessa fall med uppgift att värderaren är auktoriserad av SFF.
Den som företräder annan som ombud i visst ärende, omfattas inte av Regler om God Värderarsed i samma ärende.
5. UTFÖRANDE AV VÄRDERINGSUPPDRAG
Då värderaren åtar sig att bedöma en fastighets värde ansvarar han dels
- för att han har erforderlig kompetens för uppdraget, dels
- för att värderingsuppdraget blir fackmannamässigt utfört.
Värderaren har således ansvar för att de tekniska, ekonomiska och rättsliga utredningar som krävs för att värdet skall kunna bedömas riktigt, blir utförda. Han skall kritiskt granska de tekniska, ekonomiska och rättsliga förutsättningar för den egendom som skall värderas på ett så långt möjligt objektivt sätt.
Värdet skall därefter bedömas genom ett korrekt användande av grundläggande värdeteori och tillämpliga värderingsmetoder. Av SFF rekommenderad terminologi skall användas.
Värderaren skall träffa muntlig eller skriftlig överenskommelse med uppdragsgivaren om värderingsuppdrag, varvid uppdraget skall klarläggas i följande avseenden:
- Vilken egendom skall värderas och vilken värdetidpunkt avses.
- Vilket värde (värdekategori) skall bedömas.
- Eventuella villkor som skall gälla för värdebedömningen.
- Eventuella friskrivningar från ansvar.
- Hur skall redovisningen utformas.
- Kostnaden för uppdraget eller tillämpliga debiteringsgrunder.
Vid mera omfattande eller speciella uppdrag bör uppdraget bekräftas skriftligt.
Värderarens ansvar för värdebedömningen kan begränsas antingen genom att värderingsuppdraget begränsas till att bedöma värdet vid vissa givna förutsättningar (s k villkorsbunden värdebedömning) eller genom en direkt friskrivning från ansvar. Eventuella villkor för värdebedömningen och friskrivningar skall om möjligt klarläggas redan vid mottagandet av uppdraget. De skall dessutom alltid inskrivas i värdeutlåtandet. Värderaren ansvarar gentemot uppdragsgivaren för arbete som utförts av medhjälpare och anlitad sakkunnig.
Redovisningen skall anpassas till uppdragsgivarens önskemål. Värderaren måste således klarlägga om beställaren önskar att uppdraget skall omfatta t. ex en bakgrundsanalys av ortens näringsliv och
dess hyres- och fastighetsmarknad, en teknisk beskrivning av fastigheten, en redogörelse för hur värdet har bedömts och en likviditetsanalys eller endast resultatet av värderingen. Värderaren bör i detta sammanhang upplysa om att viss form av redovisning kan krävas t. ex vid kreditgivning.
Obligatoriska uppgifter i ett värdeutlåtande är identifiering av den egendom som värderats, vilket värde (värdekategori) som bestämts, värdets storlek, värdetidpunkt, eventuella villkor för värdebedömningen och friskrivningar från ansvar, samt vem som värderat och när.
6. FÖRHÅLLANDET TILL UPPDRAGSGIVARE
Som huvudregel gäller att värderaren ständigt skall upprätthålla en sådan ställning i förhållande till uppdragsgivaren att värderarens integritet eller saklighet inte kan ifrågasättas. För att så inte skall ske har värderaren att särskilt iakttaga följande.
Värderaren får inte åta sig värderingsuppdrag för två eller flera personer avseende samma egendom utan berörda personers samtycke.
Värderaren får inte för utomstående röja resultatet av värderingen, sakförhållanden eller upplysningar, som är knutna till den aktuella fastigheten och som han har fått kännedom om under sitt arbete, såvida inte beställaren lämnat tillstånd härtill eller laglig upplysningsplikt föreligger. Han får inte heller till sin eller annans fördel utnyttja vetskapen om sådana förhållanden på annat sätt än genom den ökade generella kunskap om fastighetsmarknaden som uppdraget kan ha tillfört värderaren.
Om en fastighet värderats, får värderaren inte åta sig att på nytt värdera fastigheten för annan person, såvida han inte får den tidigare uppdragsgivarens medgivande eller det är uppenbart att dennes
intressen inte kan skadas. Det senare får normalt förutsättas vara fallet då två år gått från avgivandet av värdeutlåtandet. Den nye uppdragsgivaren bör vidare upplysas om att värderingsmannen haft ett tidigare värderingsuppdrag beträffande samma fastighet.
Uppdragsgivaren skall underrättas om besiktningar och andra undersökningar som skall ske av värderingsobjektet.
7. ARVODESDEBITERING
Arvodet skall vara skäligt med hänsyn till de kunskaper och den erfarenhet som värderaren besitter och till det enskilda uppdragets natur och omfattning.
Arvode för fastighetsvärdering får inte knytas till värdets storlek eller utformas som en provision.
Uppdragsgivaren är berättigad att på begäran i förväg få uppgift om arvodets storlek för ett tilltänkt uppdrag eller om grunderna för debiteringen.
8. FÖRHÅLLANDET TILL KOLLEGOR
Värderaren skall verka för goda relationer inom yrkeskåren. Värderaren skall visa hänsyn och tillmötesgående mot kollegor. Kollegiala hänsyn får dock inte föranleda till handling eller underlåtenhet som kan skada uppdragsgivaren.
I vissa situationer kan det bli aktuellt och vara befogat att för värderare att uttala sig om en värdering som en annan värderare utfört. Sådant uttalande skall vara sakligt och måttfullt. Vid bedömning av kollegans handlande eller underlåtenhet skall värderaren beakta de omständigheter som förelåg när kollegan gjorde sina överväganden. Innan värderaren framför kritik mot kollegan skall han om möjligt bereda denne tillfälle att yttra sig i frågan.
9. PUBLICITET, REKLAM OCH ACKVISITION
Värderaren får göra sitt namn och sina kvalifikationer kända hos allmänheten på ett sätt som inte misskrediterar yrket eller utsätter annan för klander eller ringaktning.
Värderaren får inte till annan, t. ex anställd vid bankkontor eller mäklare, avstå viss del av arvodet eller lämna honom gottgörelse i annan form för att han tillfört eller tillför värderaren uppdrag eller utfäster sig att vara verksam i sådant syfte. Vad som nu sagts utgör inte hinder för fördelning av arvodet mellan värderaren och sådana som varit honom behjälpliga vid uppdragets genomförande.
10. FÖRHÅLLANDET TILL SFF
Värderare är skyldig att inom förelagd tid inkomma med yttrande eller svaromål som begärs av SFFs styrelse eller av fristående besvärsnämnd, som handlägger frågor om auktorisation och god värderarsed. Han är därvid, utan hinder av tystnadsplikt som åvilar honom, skyldig att fullständigt och sanningsenligt besvara framställda frågor och lämna begärda uppgifter.
* Med sakkunnig avses sådan person som omfattas av bestämmelserna i 40 kap rättegångsbalken.
Ladda ner
Tillbaka >>>